半天售罄柔软

来源:    作者:笔名    2020-04-04

经历了五个季度的经济增幅放缓之后,5月份的经济数字多少令人担忧。

就此,政府于5月初宣布了一系列"稳增长"政策,开始释放出更多正面的信号。

而近日央行突然的降息,在不少人眼中,也是一揽子"稳增长"、灵活进行预调微调的经济对策将为久旱的楼市降下甘霖。

但在任志强眼中,房地产已经"被抛弃",中央通过其他的方式推动经济增长,房地产行业只能从中间接受惠,楼市调控并未放松。

2012年6月初,在2012年博鳌房地产论坛即将开幕之际,华远地产董事长任志强再一次接受了观点地产新媒体的专访。

政策的博弈

无论是十年前还是十年后,对于政府的一些政策,任志强始终有着自己独立的见解。

早在1998年23号文件开始房地产市场化改革之时,任志强就提出,如果要实行房地产完全市场化,必须同时实现建立分房保障制度,让买不起房的人由政府实施保障,虽然当时政府并未采纳该建议,但在2007年则出台了相关政策。

任志强在采访中反复表示,现在的(房地产调控)政策都是错误政策。

"房价产生的基础是我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢?根本就不可能合理回归。"任志强表示

,不从病因上解决问题,只会让病情加重,现在就是病情加重了。

在他看来,现时地方政府采取的政策都不能算救市,比如扬州的"奖励购房"新政,这只是对绿色建筑和成套建筑产生节能减排的一种奖励,与房地产政策的调控没有任何关系。

调控不确定

对于国内货币政策的调整,任志强引用许小年先生的话指出,没有投资的机会,再怎么降息也解决不了问题。

"所以现在不是说降息的问题,也不是增加货币供应量的问题。"任志强续指,因为市场没有真正的放开,在这种情况下扩大供给,没有人能消化掉。所以降息并不意味着市场就一定会转好,至少目前来看,得不出这种结论。

除此之外,任志强还认为今年楼市调控政策存在不确定性。

"温总理曾专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批评我,而是说:'任志强提出的这个东西是一个信号,告诉我们生产量在减少,可能会促进市场不平衡或者涨价。'所以他们在会上提出了要增加供给。"

但任志强续称:"如果不开放市场,是不可能增加供给的。我不认为政府的方法能让供给在短期内增加,即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。"

以下为观点地产新媒体对北京市华远地产股份有限公司董事长任志强先生的采访内容:

观点地产新媒体:今年8月8日,2012博鳌房地产论坛又将在火热的海南开幕,论坛的主题是"平衡与发展可持续的中国房地产",房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天,您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达致发展与存续的平衡?

任志强:任何一个国家的房地产市场都会从新房建设转移到二手交易为主,这都有一个发展的转化过程。不要以为会长期朝一个基本方向发展下去,这是基本前提错误的假设。

总会有阶段性,有的时候一手房要占主导地位,有的时候二手房要占主导地位。当城市化率达到50%、60%以后,持有物业将占主导地位,一手物业会逐渐降低,而且会降得越来越低。

中国之所以一手房建设生产占主导地位,是因为现阶段有这个需要,超过这个阶段就不是这样的了,是两个市场。

观点地产新媒体:今年中国经济下滑,宏观调控转向稳增长,在这其中,行业会受到哪些影响呢?

任志强:我没觉得有多大影响,不能说没有影响,影响是有,但是主要目标不是针对房地产,中央现在主要目标是抛弃房地产,用其他的方式去推动经济增长。文件上写的已经很清楚了,房地产调控政策不变,但其他政策是放开的,包括民营经济36条、铁路以及其他方面。

观点地产新媒体:此等形势下,开发商应如何应对?

任志强:只要能刺激经济增长,就一定有利于房地产市场发展,比如说降息,降息的目标不是针对房地产,针对于很多宏观经济,但降息以后,一方面让消费者的购房支出降低了,也让开发商的成本降低了。在整个经济发展当中,向上和向下的时候,房地产都同样会向上和向下,受到一些影响。

在我们国家,行政干预太多,抹杀了货币政策自由调平。比如,银行有钱,但是告诉你不许放给房地产。类似这样的政策还有很多,比如限购政策毫不动摇,你可以投资生产,降息可能有利于投资生产,但是不开放市场,所以这方面对于市场来说没有太大的影响,当没有市场的时候,你给他投资机会人家也不投。

所以,这次主要还是针对整体宏观经济,而不是针对房地产,对于房地产整个产业,只能说是间接受惠。

对其本身来说,我们没有看到中央有专门的政策对房地产放松,都是坚持不变。地方政府采取的政策都不能说是救市,比如扬州对成套购房的奖励,实际上这个政策在全世界不管是欧洲还是美洲,都有这样的政策。只要你用的是绿色材料,只要你是精装修的、节能减排的等等,只要是节能的,国家都会有优惠政策。只有中国比较落后,所以中国没有更多完整的可以优惠的政策。

这些优惠政策分为两种。一种是给开发商的,比如大部分国家都把成本降低了,给开发商(优惠),鼓励开发商去做这样的事情。比如,美国是减开发商的税,就是用绿色标准来刺激,给你减税,所以你就会去做,让开发商降低成本的时候会去努力做这件事。如果你不在生产源头去刺激的话,大家可能就不干这事儿,永远没有这种产品出来。

当然,也有一些国家,像英国,就是买节能产品的时候优惠,因为他们在个人所得税节减上本来就有优惠,而不是因为这个才有。

但是中国政府没做好,所以扬州的政策只能说是对绿色建筑和成套建筑产生节能减排的一种奖励,这和房地产政策的调控没有任何关系。

住建部在今年3、4月份就开了绿色工作会议,各省都拨了一大笔钱用于支持绿色建筑,不少地方都有绿色试点,不仅仅是扬州,所以很多评论员、媒体都是在瞎说。住建部这个工作会议是在于整体的节能减排安排,而不是因为调控才出来。住建部为什么对这次扬州的政策没有反对,就是因为这是住建部安排的,本来就在说节能减排,完全不是救市,也不是调控放松。

观点地产新媒体:现在宏观政策既要稳增长,而另一方面房地产调控政策又是确定的:稳定和严格实施,这将会加大调控的难度,应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系?能否平衡?

任志强:不确定,国务院会议上,某部长告诉我们,温总理专门点到了我说的明年3月份要涨价的事。他没有批评我,而是说:"任志强提出的这个东西是一个信号,告诉我们生产量在减少,可能会促进市场不平衡或者涨价。"所以他们在会上提出了要增加供给,但是他们的方法是错的。

如果不开放市场,是不可能增加供给的。当人们没有对市场充分预期的时候,怎么可能去增加供给呢?所以我不认为他们的方法能让供给在短期内增加,即使在较长的时间内要想增加也不是太容易的一件事情。

观点地产新媒体:企业在这样的形势下,应该如何应对呢?

任志强:和我们有什么关系呢?和我们没有任何关系,我们最好的办法就是不生产。当开发商都不生产的时候,才能真正的教育他们,让他们去提高警惕,知道当市场不开放的时候是不可能增加供给的。

观点地产新媒体:万科总裁郁亮表示,希望此轮宏观调控别半途而废,目前调控是否达到了房价合理回归的目的?

任志强:房价合理回归本来就是个错误目标,为什么要让错误目标变成现实呢?房价什么叫不合理回归呢?我认为房价本身并不存在合理回归的问题。房价产生的基础是因为我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢?根本就不可能合理回归。

看病的时候,这个人发烧了,你不解决发烧的原因。他可能因为癌症发烧,也可能因为感冒发烧,然后你都给他吃一种药,只要退烧就行,但病根并没有解决,所以我不认为能达到退烧的效果,毕竟你退烧的结果是让病情加重了。

我个人认为现在就是病情加重了。

比如,政府用限购的办法来打击投资和投机,打击投资本身就是错误的。不动产权出现之前,罗马时期就是投资品。在全世界的教科书上,房地产都是投资品。没有房地产的投资属性的话,就不可能有酒店、商场、办公楼,包括住宅。

事实上,我们现在是房地产中要打击投资和投机行为,没有说仅仅在商品住宅上打击投机和投机行为。

但我们实际上出台的政策是仅仅在商品住宅上打击投资和投机行为。意思就是,别的你要投资。打击投资这一块儿真的是错误的,用这种错误政策就像是我们说的没看准病根儿在哪儿,一个人发烧你就使劲给他浇凉水,希望能通过浇凉水帮他降温,结果他发烧更重了。

打击投机有很多种方法,但要在真正能证明你是投机行为的时候才能打击。比如香港、台湾,他们现在是认为在短期之内你把房子卖出去叫投机,投机和投资的差别就在于是短期还是长期,是倒手还是所谓的"长期收益"。

打击投机,一般在卖的时候,我们的股票市场有"T+0"、"T+1"等说法,也就是说在卖的时候要加以限制,而不是买股票限制。

那么我们为什么要限制购买呢?香港是如果在短期之内卖出会加税,台湾也是一样,在卖出的时候分不同年段,分别加不同的税,这叫打击投机。

所以国务院参事陈全成提出:"不要限制买,要限制卖。"限制卖并不意味着你不能卖,而是在不同时期卖的时候,加收不同的税,比如资本附加税、交易税等等。

香港是超过两年你卖就不算;台湾是超过5年卖出就不算;我们的经济适用住房也是超过5年卖了就不算了等等,都有一些规定。那也就是在卖的时候限制,而不是说因为你要卖经济适用住房,所以我就不准你买经济适用住房。所以从限购上来说,本身就是错的,我们没有看到有任何道理,从经济学上来说,任何逻辑都没有,完全是一个错误的政策。

因为典型的错误而造成的结果就是行政干预扼杀了市场的活跃性,投资投机都是属于活跃市场的重要因素。我们过去说鲶鱼,鲶鱼是干嘛的?就是要搅和的水不停,鱼才能活下来。要没有投机行为,这水都停滞了,市场当然不可能活跃。在生物学、自然学上我们都可以看到很多同类的现象,而我们现在做的就是把鲶鱼杀掉,让水放平了,然后让鱼都死掉。

医治发烧有很多种办法,换句话说叫做"有罪推定"。我之前举过一个最简单的例子就是,你家里有把菜刀,你再买第二把菜刀的时候就认为你是用来杀人的,而不是切菜的。所以你只要买第二套房子就不行,我们第二套房子就已经到50%首付了,已经增加了大家改善性住房的障碍,我原来小房子很小,现在想买一个大一点的房子,你给我设立了一个很高的门槛,让我很难进入,意思就是大家不能买。

没有一项政策是正确的,全都是错误政策,就像有人发烧了,你给他浇凉水、把他放在冰窖里退烧是一个道理。烧退了就叫合理回归了?根本就不是一回事儿。

那么,如果你买第三套房子,那就要判你死刑,根本不允许。按道理说,我拿菜刀杀人的时候,你说我犯罪,我没拿菜刀杀人,我要切菜就不行吗?现在就告诉你不行。

就像大炼钢铁的时候人们要把锅砸了,意思就是大家在一个锅里吃饭,剩下的都要炼钢铁,菜刀也是一样。因为菜刀、钢铁紧张,所以你不能买这么多。

有罪推定的概念就是说,你要去卖房子的时候我要加你的税,这叫你犯罪的时候,我可以行使权力,但是没有道理说因为钢铁紧张,所以你不能买这么多菜刀。现在的说法就是,因为我们土地资源紧张,所以你不能买这么多"菜刀"。你怎么知道我的"菜刀"没有出租呢?有人买不起"菜刀",不是照样出租的很好吗?

我们的租赁市场已经看到了,因为限制以后价格猛涨,原因就在于出租(的房子)少了。

在其他国家,有多少市政府盖的房子,有多少是市场出租呢?比如德国,很多是私人拥有的住房用于出租,所以很多地方和国家采取的是你要出租住房,我给你免税,鼓励出租。

二战以后的英国、德国、法国甚至整个欧洲,几乎所有国家都是这样,大家愿意出租。而我们现在出租是要加税的,所以你限制了出租,怎么能提高出租量呢?非常简单。

观点地产新媒体:出于稳增长和刺激经济的需要,货币政策在下半年表现会如何?

任志强:如果经济上不去,他们就会继续,因为他们不解决根的问题,所以会不断的在这方面出毛病。我从来没认为他们用这种办法能解决问题,可能不但解决不了问题,还会让问题越来越严重。

许小年先生说,没有投资的机会,再怎么降息也解决不了问题。所以现在不是说降息的问题,也不是增加货币供应量的问题。我不能说没有影响,或许有一部分影响,但影响到底有多大,这是值得研究的。

影响肯定是有,但不表示这些影响最终一定会变成有利。有可能会变成有利,但也有可能会变成不利,至少目前还看不出这些影响一定是有利于行业的。

比如,现在可能有些人认为现在形势变好了,我要去买土地了,但实际结果可能不是这样,因为市场没有真正的放开,当市场没有放开的时候,可能当你扩大供给的时候,没有人能消化掉。

很多人认为降息了,市场就一定会转好。不一定,至少目前来看,得不出这种结论。

观点地产新媒体:住建部6月5日表示将及时制止地方放松楼市调控政策,您认为这释放出什么信号?今后地方政府对于调控的态度会不会有变化?

任志强:我没看到这样的说法,应该说是限制了和"限购"有关的,和"限购"无关的他没有做出限制。因为和限购无关的有些是地方政府有钱或是有能力做一定的调整,但是和限购有关的,他是坚决不同意的。

地方政府早就想调,不是今天才想调。要看地方政府对谁负,地方政府对该地区负责、对地方经济增长负责,而倘若仅仅对中央政府负责,那地方政府怎么办?所以角度不一样,只是趋于中央政府的压力,地方政府没有办法放松,不被允许。

董藩先生举了个例子说,婆婆总会责怪儿媳妇,但是婆婆总是不去管儿媳妇的油盐柴米,至于家里究竟有多少钱,能不能解决油盐柴米的问题,婆婆并不管,而是会告诉你说,你不准吃辣的、你不准吃酸的,如何如何……

我们几乎所有的城市没有一个市长对于中央政策表示支持和欢迎的,都采取的是"我们不得不"。

去年,姜伟新部长在全国人大常委会质询的时候曾经提出过:"限购政策是一个不得不的政策。"

请问全世界有没有一个政府把一个"不得不的政策"当成一个优秀的政策?从逻辑上来说,没有一个政府会认为不得不的政策是好政策,"不得不"一般都是错的,没有办法的办法。

其实我们不是没有办法,但是我们不愿意改革,所以造成不得不。如果把土地制度问题、信贷制度问题、市场化制度问题等等解决的话,不会产生"不得不"的。

不得不就是不去解决病因的问题,只是把人扔到冰窖里。要是真的想解决病因的问题,完全用不着不得不的办法,而是进行改革。

观点地产新媒体:扬州公布"奖励购房"新政已经有数周时间,一直未被叫停,近日石家庄打算对限购进行细化却未出台而夭折,您如何看这两件事情?在当前的政策环境下,出现这些事件的深层次原因是什么?

任志强:没有出台夭折和出台夭折的非常多,这就是刚才提到的地方政府与中央政策的博弈。出现这些事件的深层次原因就在于中央的政策,只要不解决中央政策合理性的问题,其他问题都解决不了。

观点地产新媒体:像这种地方性微调接下来是否会出现更多?

任志强:我不认为这是微调,只是在博弈。不知道他们的博弈能不能成功,但我认为他们在博弈。

观点地产新媒体:是否有可能重现2009年的"救市"?

任志强:与当时不一样,我不认为可能会出现那种情况。2008年,从上到下都觉得这是问题,当时政府已经自顾不暇了。

最近提出从"保增长"到"稳增长",我不知道什么叫做"稳增长",我听过一句古语叫"不进则退",激流之中没有稳的说法。

中国经济在整体下滑,所以中国要想稳的话,一定就是退,这个"稳"的概念的结果就是"退"。

观点地产新媒体:国土部将于7月1日实施《闲置土地处置办法》,这个办法会对行业内企业拿地、开发等有什么影响?您认为土地闲置的原因是什么?应如何逐渐去改变?

任志强:没有任何影响,我亲自参加了关于会议的报告,国土资源部实际上在试图让其更加合理。这次修订后,增加的条文是非常多的,明确规定了什么算开工、什么算延迟、政府用地不算在内等等。

我没有看到有多少闲置土地,当你们认为有闲置的时候,是因为不了解情况,有可能根本就不是闲置。限制条件非常清楚,凡是政府的都不能列为闲置。政府的占主导,政府的政府负。

观点地产新媒体:您曾说过,明年3月房价会上涨,那么到明年3月之前的房价走势会如何?3月之后,房价会持续上涨到什么程度?

任志强:前提条件是如果现有政策不变,明年3月份一定会暴涨,现有政策变了那就不一定会暴涨。

如果供给增加了,政策调整变化了,怎么会再暴涨呢?我们看到的分析是因为现在的开工面积下滑了,并且持续下滑,到明年3月份就没有供应量了,才会暴涨。

如果现在在政策上加大、现在放松,也可能不会暴涨。基于明年才可能暴涨的条件非常清楚,因为现在的库存量很大,即使你现在放开以后,大家都在消化库存,在消化库存这段时间,谁涨价谁给别人发补贴,等于是别人的库存消化了,你没消化库存,所以不会轻易涨价的。

明年3月份只是按照现在的库存去化率和生产量来说,明年生产量就没有了,投资系数下滑的时候没有新增了,开工什么都是负的,即使按现有库存量计算的话,1年之后就消化得差不多了,到明年3月份消化的差不多的时候怎么办?

观点地产新媒体:5月份楼市成交活跃,不少观点认为是开发商"以价换量"的结果,实际情况是什么?

任志强:没看出来,不觉得已经到了市场回暖的程度,离预想情况还早着呢。

成交活跃不是暂时的,会持续下去不等于完全好了,如果不改变现有政策的话,好不到哪儿去。

观点地产新媒体:北京市公安局公布空置房屋381.2万的数据,引发了行业的热烈讨论,您如何看这个数据?空置房现象会对房地产行业产生什么影响?有观点认为,目前商品房库存量仍然十分惊人,后市并没有看上去那样乐观,是这样吗?

任志强:人家都已经承认错误了,统计错了,错的数据没必要看。

国内不存在空置房的现象,你们说的空置房是空置率超过警戒线才叫存在空置房问题,国际上的警戒线一般是在10%-11%,高的时候到20%。

很多国家按照家庭户数计算的话,基本上住房要到1:1.1以上,有时候要到1:1.2,才会让房价平稳。比如,我今年要生孩子了,要生孩子我今年不能买房,非要买一个新房或两年以后才能有房子?

国外二手房交易占主导地位,我随时调动工作就换房子,不行吗?你要调动工作的时候,那边已经没房子了,你要买个新房就得等两年以后。什么叫短缺?这就是短缺。

空置房子一般应该达到10%以上的比例,中国到现在为止,最高城市达到12%,地的城市百分之零点几,平均起来才到百分之四点几,差远了。该不该有空置?当然该有空置了。德国现在3300万的家庭,有3600万套房子,多出300万套。

所有国家在评论住房条件的时候都有个基本概念,能不能按所有的户数来计算为1:1.1的房子,我们现在是0.78,连0.8都不到,差远了。那么其中另外的20%,是不是有一些群租、非成套住宅。

成套住宅的1:1就是告诉你我有自己的厕所、厨房,而我们现在有30%的都是在城中村,不具备这样的条件。

观点地产新媒体:不少分析报告认为,下半年是调控两年以来最为艰难的时刻,流动性、负债率与融资能力等将成为关键,如何看?

任志强:历来都如此,房地产本身就是资金密集型的行业,什么时候融资能力都是关键,根本和现在没关系,问题从来就没变过,一直存在。

下半年不会出现更为严峻的情况,利率已经调了,准备金率也调了,还怎么更严重?

观点地产新媒体:您觉得后市还是比较乐观的?

任志强:我没觉得乐观,但也不会更严重。好与坏是有比较性的,只要不"更",就还是过得去的。所有人都认为政策已经到底了,并不是说政策没了,政策还是继续存在的,不会"更"。

观点地产新媒体:住建部公布,前五个月全国城镇保障性安居工程已开工346万套,开工率为46.4%,对于目前的保障房建设,您认为是否已达到预期目的?经过连续两年的保障房大建设,对商品房市场的影响如何?

任志强:我不知道他预期目的是什么,没有人知道他到底想干什么。这还是刚才说的那个问题,如果我们根本不知道要干嘛,怎么判断对错呢?现在的这些政策都是错误的政策,如果能达到目的说明更惨,达不到目的可能还好一点。

保障性住房永远是保障性住房,能买得起商品房的人就不需要保障房。我们的政策是错误的,世界各国都有保障性住房,但是从来没有一个国家把保障性住房和商品房搞在一起,政府只管保障,根本就不管市场,市场是自我调节的,只有中国才愚蠢的把保障和市场搞在一起,蠢得不能再蠢了。

保障是什么?保障是让租不起房子的人有地方住,中国的保障已经超出了保障的范围,是让大家买房子,买得起房子就一定租得起房子。既然他租得起房子,你管他干嘛?

世界联合国都说的是,只解决居住权的问题,我们为什么要解决财产权呢?解决财产权的问题根本不是你管的。

只能说明中国的保障房制度是错的,执行错误的保障房政策能对市场经济能产生影响吗?

如果完全不是错的,为什么"十二五"规划没有经过人大批准就把今年保障性安居工程开工总量从1000万套改成700万套?他已经知道错了,还是回到我们刚才讨论的问题,非要搁到冰窖里降温,只能让病情加重。

观点地产新媒体:前不久深圳也出现了一些情况,把经济适用房改做麻将馆,这样的情况都出现了,对于这样现象您怎么来看?

任志强:保障住房的错误就在于业主拥有太多权利,拥有太多权利之后干什么都行。我花钱买了,这个产权就属于我的了。如果不是财产权,而是租用权,他敢把廉租房当成麻将馆吗?因为财产权被转移了,所以才没有办法。

观点地产新媒体:近段时间出现了很多高溢价的土地成交案例。现在这种趋势能否持续下去?企业在拿地策略上会不会出现一些变化?

任志强:高溢价只是个别现象,全国土地你算一遍,你能够点出几个?北京也就几块,其他土地没有这么高。突然拿出一块钻石来,然后跟黄金、白银、翡翠或者跟铜比,这当然高价。

土地市场并没有好转,现在土地市场下降50%,整个5月份的情况也不会好,去年我们就已经知道今年不会好。

观点地产新媒体:您去年参加博鳌房地产论坛时曾说过一句"火热的夏天,还有一个比它更热的架在火炉上烤的论坛",这句话已经成为2012博鳌房地产论坛的宣传语之一,那么您对今年即将开幕的博鳌房地产论坛有什么新的意见或者建议?房地产行业何时能像火热的夏天和火热的论坛一样,越来越火热?

任志强:我没有,因为我们还不知道最后的情况会是怎么样。为什么要火热,中央政府不想让你火热,你干嘛非要火热?我们需要的不是火热,我们需要的是适度。

(注:以上信息仅供参考,文中涉及价格为参考价格,有效期暂定至,如有变动,最终以开发商公布为准)

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